Constitución CDMX, uso del suelo y desarrollo urbano

En una gran ciudad, la estructura física (y el espacio público) son determinantes en  su funcionalidad, y  también en su competitividad y prosperidad, y posibilidades de desarrollo sostenible a largo plazo. En condiciones  que ecológica y geográficamente constriñen y hacen indeseable el crecimiento horizontal, la única frontera disponible está en la dimensión vertical de la ciudad, que para ser aprovechada con eficiencia requiere de una minuciosa gestión de densidades, y de  diversidad de usos.

Planeación, regulación y gestión del espacio  son por fuerza un proceso dinámico, que  permita a la ciudad adaptarse continuamente a nuevos desafíos y demandas, a modificaciones en preferencias y en estructura demográfica, al igual que en su economía y en las tecnologías disponibles, factores todos que  observarán transformaciones vertiginosas a lo largo del siglo XXI. Y el reto, obviamente, es lograrlo al tiempo que se protege el patrimonio urbano, arquitectónico e histórico, con nuevas funciones de revitalización.

La planeación y regulación, y las modificaciones a usos del suelo pre-establecidos han sido hasta ahora algo opaco, conflictivo e incierto, objeto de visiones contenciosas sobre la naturaleza misma de la ciudad, y  plagado de irregularidades y abusos, de responsabilidades difusas, y de corrupción. Todo, teniendo como trasfondo un vacío de proyecto de ciudad compartido y asumido por todos.

La Constitución de la CDMX debe plantear ese proyecto de ciudad,  de verticalidad y densificación en un formato poli-céntrico, así como las instituciones capaces de configurarlo y emprenderlo, garantizando unidad y coherencia de gestión en un organismo urbano  física, social, y ambientalmente indivisible. Esto obliga a concentrar decisiones generales y estratégicas de planeación, regulación y uso del suelo en un nuevo organismo técnico (un Instituto de Planeación y Regulación Territorial de la CDMX) a cargo de expertos prestigiados, por supuesto, retirando toda facultad de decisión técnica a la legislatura (antes ALDF). Habría responsables claros y rendición de cuentas en las decisiones, buscando que la indispensable participación vecinal no bloquee los intereses colectivos; tengamos en cuenta que la suma de  intereses vecinales, parciales o de grupo difícilmente equivale al interés público en la ciudad. No será sencillo sobre esta idea acomodar facultades en la materia para las Alcaldías, que en todo caso, deberían quedar supeditadas al plan o Programa General de Desarrollo Urbano, a la supervisión, e incluso al veto del Instituto de Planeación, y a la vigilancia eficaz de una Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial con facultades para clausurar y sancionar.

La política urbana tendrá que retroalimentarse con una nueva política fiscal, que contemple un impuesto predial diseñado con base en el valor del terreno y no sólo de lo edificado, con la finalidad de desincentivar la especulación, y la existencia de predios baldíos o subutilizados en perjuicio de nuestra metrópolis. La Constitución debe reconocer el interés público sobre la dimensión vertical de la ciudad, con el fin de fundamentar un sistema de Derechos de Desarrollo que permitan la recuperación de plusvalías generadas por la inversión y decisiones públicas, y un financiamiento adecuado para su infraestructura, equipamiento y regeneración urbana.

De gran importancia será que la Constitución ofrezca al Gobierno de la CDMX  instrumentos para actuar e intervenir físicamente en el tejido urbano, a través de una Empresa Metropolitana de Desarrollo (sucesora de SERVIMET), no sólo a cargo del patrimonio inmobiliario del Gobierno, sino de comprar, expropiar y fusionar predios, reinsertarlos en el mercado,  desarrollar proyectos, y participar en  alianzas público privadas de revitalización urbana.

Otro factor crucial es un mandato constitucional de modernización y digitalización del Registro Público de la Propiedad y catastro urbano, como garantía en los derechos de propiedad, de legalidad, bajos costos de transacción, y eficiencia en el sector inmobiliario.

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